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海外购房实操问题多 各国国情不同投资需谨慎

作者: 时间:2017/1/12 16:01:00 来源:经济参考报

摘要:不到一万美元可以在美国底特律买到一套房子,30万欧元塞浦路斯置业移民、50万欧元葡萄牙购房全家移民……从去年开始,一批来自美、英、澳洲、东南亚等国家和地区的房产项目,纷纷以 ......

不到一万美元可以在美国底特律买到一套房子,30万欧元塞浦路斯置业移民、50万欧元葡萄牙购房全家移民……从去年开始,一批来自美、英、澳洲、东南亚等国家和地区的房产项目,纷纷以百万级人民币的投资门槛,向中国人抛出“橄榄枝”。相比于近年来中国房地产价格的一路走高,许多国家受到欧债危机的影响,房地产价格连年大幅下挫,这也使得海外置业从遥不可及的梦想飞入了寻常百姓家。不过,海外房地产置业真的有那么简单吗?

姚玉坤从事海外投资移民工作二十多年,现在是澳大利亚一家专业咨询公司上海代表处的总经理,主营澳洲移民、投资、置业等各种法律咨询工作。近几年,他明显感觉到,国人海外房地产置业的热情在不断上涨。据姚玉坤介绍,最近几年,海外置业增长非常快,增长都是20%到30%以上,国人海外房地产置业比较受欢迎的是美国、澳大利亚、加拿大、新加坡。

据搜房国际2013年2月发布的《2012中国购房者海外购房趋势报告》,当前国内的海外房地产置业人群主要集中在上海和北京,深圳、广州分别排名三、四。国人海外房地产置业的目的中,近一半是为了移居,其次是为了子女教育,还有一些投资和度假的需求。

沈女士家住北京,她的儿子一直在澳大利亚留学,为了探望儿子,她时常往返于北京与墨尔本。渐渐地,她产生了在澳大利亚置业的想法。有了这个想法后,沈女士就趁着在澳大利亚的闲暇时间,和朋友一起四处看房。

在澳大利亚,房产也分为新房和二手房两种。新房的定价一般都是确定的,而二手房则需要拍卖才能购买。据沈女士通过房地产中介了解到的情况,在澳大利亚,对非本国国籍居民购房会有不同的限制房地产政策。

据沈女士介绍,当地房地产中介就问问你是属于什么身份,没有身份的人只能买新房,不能买二手房。

大部分想要在澳大利亚购置房产的国人都会选择购买新房,但其中的操作环节非常繁琐。一方面,不少购房者会选择在交付定金后一次性付清房款,以免去贷款的麻烦,这便需要有大额现金;另一方面,澳大利亚的房地产价格一般也要几十万澳元,很多房地产项目不接受人民币结算,但我国规定个人年度购汇每人每年只有5万美元额度。

考虑到实际操作的困难和后续维护的费用,沈女士最终放弃了在澳大利亚置业的念头。实际上,海外房产投资的收益或许没有许多人想象得那么高。在美国,无论房屋自住、出租,每年都要缴房产税和管理费,房屋保险和后期管理、维修、买卖的费用也都很高,但这些都被购房房地产中介“有意无意”地忽略不提。

美国全国房地产经纪商协会年度报告显示,2011年3月到2012年3月期间,外国人共投入825亿美元在美国购置房产,其中中国人花费90亿美元,占11%,连续两年成为美国房产第二大海外买家,仅次于加拿大人。近日有消息称,有意向“走出去”的中国人正跃跃欲试地将资金投向破落的“汽车之城”底特律。前段时间更有炒作底特律“一美元买房”、“一栋房产低过一双鞋”等等,但购房房地产中介不会告知中国购房者的是,“白菜价”背后隐藏了许多高于房地产价格本身的隐性成本,而且周边治安差、环境乱,根本不具备投资价值。

澳大利亚金禾商务咨询有限公司总经理姚玉坤告诉记者,底特律的汽车工业前几年受到金融危机的影响,很多当地居民移到其他城(小区网 论坛)市去了,所以很多房子交给银行,实际上几千块就可以买一套,其实风险很大。他保你一年两年租金,一年两年以后就不知道有没有租客。税还是要交,是按照地价而不是买的房地产价格来缴的,地价评估多少,按一定百分比,所以持有成本在美国还是挺高的。

而对于那些希望通过海外置业获得移民资格的投资者,房产增值和租金回报似乎都不是问题,不过,买房移民梦也许只是“看上去很美”。2012年7月,一个名叫赛斯的29岁美国人来到上海,推介一个名为芝加哥会议中心的项目。他宣称,投资者只要给房地产项目支付50万美元的投资费用和4.15万美元的“劳务费”,他将确保他们获得美国的移民签证。事后证明,这只是一场骗局。

而一些正规的海外房地产置业项目,购房房地产中介卖力的“忽悠”也让很多人误以为,买房就能换居留,和本国公民一样享受同等福利待遇,而这些所谓优惠房地产政策背后往往还有诸多意想不到的附加条件。

塞浦路斯房地产评估商协会副主席库里斯·塔拉蒂尼斯表示,政府现在有房地产政策,凡是非欧盟国家的人如果在塞浦路斯购房费用超过30万欧元,就可以申请塞浦路斯永久居住许可,这一房地产政策叫做PRP。但申请永久居住许可的购房者需要满足年收入至少3万欧元的条件。

据介绍,塞浦路斯投资买房只能获得永久居住权,而不是正式移民,不能享受当地人的许多福利。换句话说,买房人只能在塞浦路斯花钱,别想在塞浦路斯工作挣钱。姚玉坤这样解释,你可能不能像当地居民一样可以有工作有收入,塞浦路斯实际上就是希望你们资金进来救当地的房地产市场。不管是塞浦路斯,现在据我了解,爱尔兰、葡萄牙、西班牙都有这样的政策。

而其他很多所谓“10万欧元拿到瑞典国籍”、“16万欧元西班牙买房全家移民”的消息也陆续被辟谣。在许多海外国家,“居住许可”和“买房移民”仍然相去甚远,很多时候更像是国内的“暂住证”。

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